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Writer's pictureMC Advisors 中小企融資專家

2023年就算有樓,銀行都唔想做你生意?



過去幾十年,喺香港做生意都係有樓大晒。唔少生意人都係透過不斷複製『物業升值+套現』,以呢個方程式成為人生贏家。擁有第一間物業,套現買第二間第三間第四間,再套現將資金用嚟做生意。


物業價值水漲船高,銀行亦十分進取,尤其過去幾年係樓市頂峰,唔少銀行直情可以做到100% LTV (Loan to Value)。你層樓值幾多,就借幾多俾你,令你擁有超強融資能力,做生意順風順水。


物業抵押貸款近年轉變

但過去兩年物業市場下跌,唔少老闆近呢兩年就要suffer返。唔少貿易行業嘅老闆過去都透過物業抵押

獲得大量資金做交易,只要公司嘅EBITDA足夠,證明你有足夠還款能力,你有一千萬嘅樓,銀行借足八百萬,甚至一千萬循環貸款俾你唔係無可能。


貸款額咁大,當然好吸引。但隨住公司生意下跌加上物業估值下跌雙重打擊下,出現還款困難嘅公司就頭痕。銀行未到最後關頭都唔會輕易Call Loan,但一旦被銀行睇中,透過縮短數期、逐年收額嘅方法提早收回貸款係常見做法。


有物業,貸款額亦未如理想

銀行政策亦會因應市況調整,有樓都無以前咁把砲,現時銀行往往將你物業估值折完再折,計完一大輪先話你知其實可能只係借到物業價值一半。如果本身已經有好多貸款係身,扣完呢一半可能已經無乜空間再借了。


再有甚者,寧願做政府擔保貸款都唔想做物業貸款,因為政府擔保點輸都係輸兩成,物業真係可以腰斬。

而最根本嘅就係經濟環境有目共睹,生意唔好,貸款難度自然比以前高得多。


註:

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