過去幾十年，喺香港做生意都係有樓大晒。唔少生意人都係透過不斷複製『物業升值+套現』，以呢個方程式成為人生贏家。擁有第一間物業，套現買第二間第三間第四間，再套現將資金用嚟做生意。
物業價值水漲船高，銀行亦十分進取，尤其過去幾年係樓市頂峰，唔少銀行直情可以做到100% LTV (Loan to Value)。你層樓值幾多，就借幾多俾你，令你擁有超強融資能力，做生意順風順水。
物業抵押貸款近年轉變
但過去兩年物業市場下跌，唔少老闆近呢兩年就要suffer返。唔少貿易行業嘅老闆過去都透過物業抵押
獲得大量資金做交易，只要公司嘅EBITDA足夠，證明你有足夠還款能力，你有一千萬嘅樓，銀行借足八百萬，甚至一千萬循環貸款俾你唔係無可能。
貸款額咁大，當然好吸引。但隨住公司生意下跌加上物業估值下跌雙重打擊下，出現還款困難嘅公司就頭痕。銀行未到最後關頭都唔會輕易Call Loan，但一旦被銀行睇中，透過縮短數期、逐年收額嘅方法提早收回貸款係常見做法。
有物業，貸款額亦未如理想
銀行政策亦會因應市況調整，有樓都無以前咁把砲，現時銀行往往將你物業估值折完再折，計完一大輪先話你知其實可能只係借到物業價值一半。如果本身已經有好多貸款係身，扣完呢一半可能已經無乜空間再借了。
再有甚者，寧願做政府擔保貸款都唔想做物業貸款，因為政府擔保點輸都係輸兩成，物業真係可以腰斬。
而最根本嘅就係經濟環境有目共睹，生意唔好，貸款難度自然比以前高得多。
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