過去咁多年喺香港做生意要融資，除非有實力上市，否則各行各業嘅老闆都幾乎係用物業去抵押借錢。
至於無物業喺手嘅老闆，喺出現政府擔保計劃之前，都只能夠向銀行借細額嘅無抵押貸款為主，銀碼細得多，通常只有一二百萬。
不過由以下呢篇報導可以見到，工商鋪物業嘅價值大受市道影響，今時今日要利用物業去套現做生意，比以前難得多。
📰 (節錄)……『恒生將工商物業按揭息率由約「P減1.5厘」，上調至約P，更暫停受理樓齡有30幾年以上工商舖的按揭申請。至於中銀近期對工商舖按揭及資產按揭（以資產水平審批的按揭）的積極度亦有所下降，尤其工商舖按揭，而中銀這類物業按息已由原來約「P減1.65厘」調高至約「P加1厘」，市場解讀為該行變相趕客。』……
物業抵押貸款大不如前
有時我哋同啲老闆傾開偈，大家都覺得有樓在手就好吃香，有樓唔怕借唔到錢，仲可以拎到特惠利息。
每當我哋提及商業貸款已經唔再係有樓大晒(但當然有好過無)，大家都半信半疑。過去幾年因為物業價值下跌，過往利用工商鋪獲得循環信用額嘅公司其實不斷被銀行收額，原因在於當物業價值下跌，LTV (loan to value) ratio就會上升。假如以往利用$4,000萬估值嘅工商鋪套現五成信用額$2,000萬出嚟，如果物業跌到$3,000萬，銀行就會覺得你套現咗7成信用額，就有機會要求收額提前還款，『減磅』到五成，或者減到佢哋滿意為止。
其實一直以來商業貸款都有機會用按揭嘅名義發放畀中小企(例如按揭+循環貸款嘅組合)，假如銀行再收緊工商鋪物業按揭，亦代表有機會影響埋利用工商鋪套現做生意嘅老闆。
唔少中小企老闆將大大件工商物業擺落銀行，但銀行其實只係畀緊物業價值兩三成甚至更少嘅貸款佢哋，變相無辦法將資產套現出嚟周轉，鎖咗啲錢喺度。
政府擔保貸款
上年開始唔少老闆已經轉陣去搞政府擔保貸款，唔再單靠物業去頂住盤生意。原因在於做物業抵押貸款過程冗長，一搞就3個月起跳，遠水不能救近火。反而政府擔保計劃一兩個月內可以拎到過千萬周轉資金，息口亦同物業抵押貸款持平，對好多中小型企業嚟講更加吸引。再者，如果物業價值唔夠高，銀行都唔想接，因為佢哋唔會為咗借幾百萬畀你而花幾個月時間去幫你處理，費時失事。
唔少銀行去年開始亦轉陣專攻政府擔保貸款，因為輸極都有政府資源包底。至於物業抵押貸款反而變咗配菜，更唔好講要做工商鋪按揭，估值如果跌得多，風險比政府擔保計劃更高。
當然呢種做法只適用於中小企業，對於較大規模嘅企業嚟講，政府擔保千零萬真係唔夠用，所以佢哋依然要靠值錢嘅物業先可以大量融資。
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