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Writer's pictureMC Advisors 中小企融資專家

2024物業抵押貸款唔再吃香?政府擔保計劃至係主流?


2024物業抵押貸款唔再吃香?政府擔保計劃至係主流?

過去咁多年喺香港做生意要融資,除非有實力上市,否則各行各業嘅老闆都幾乎係用物業去抵押借錢。

至於無物業喺手嘅老闆,喺出現政府擔保計劃之前,都只能夠向銀行借細額嘅無抵押貸款為主,銀碼細得多,通常只有一二百萬。


不過由以下呢篇報導可以見到,工商鋪物業嘅價值大受市道影響,今時今日要利用物業去套現做生意,比以前難得多。


📰 (節錄)……『恒生將工商物業按揭息率由約「P減1.5厘」,上調至約P,更暫停受理樓齡有30幾年以上工商舖的按揭申請。至於中銀近期對工商舖按揭及資產按揭(以資產水平審批的按揭)的積極度亦有所下降,尤其工商舖按揭,而中銀這類物業按息已由原來約「P減1.65厘」調高至約「P加1厘」,市場解讀為該行變相趕客。』……


物業抵押貸款大不如前

有時我哋同啲老闆傾開偈,大家都覺得有樓在手就好吃香,有樓唔怕借唔到錢,仲可以拎到特惠利息。


每當我哋提及商業貸款已經唔再係有樓大晒(但當然有好過無),大家都半信半疑。過去幾年因為物業價值下跌,過往利用工商鋪獲得循環信用額嘅公司其實不斷被銀行收額,原因在於當物業價值下跌,LTV (loan to value) ratio就會上升。假如以往利用$4,000萬估值嘅工商鋪套現五成信用額$2,000萬出嚟,如果物業跌到$3,000萬,銀行就會覺得你套現咗7成信用額,就有機會要求收額提前還款,『減磅』到五成,或者減到佢哋滿意為止。


其實一直以來商業貸款都有機會用按揭嘅名義發放畀中小企(例如按揭+循環貸款嘅組合),假如銀行再收緊工商鋪物業按揭,亦代表有機會影響埋利用工商鋪套現做生意嘅老闆。


唔少中小企老闆將大大件工商物業擺落銀行,但銀行其實只係畀緊物業價值兩三成甚至更少嘅貸款佢哋,變相無辦法將資產套現出嚟周轉,鎖咗啲錢喺度。


政府擔保貸款

上年開始唔少老闆已經轉陣去搞政府擔保貸款,唔再單靠物業去頂住盤生意。原因在於做物業抵押貸款過程冗長,一搞就3個月起跳,遠水不能救近火。反而政府擔保計劃一兩個月內可以拎到過千萬周轉資金,息口亦同物業抵押貸款持平,對好多中小型企業嚟講更加吸引。再者,如果物業價值唔夠高,銀行都唔想接,因為佢哋唔會為咗借幾百萬畀你而花幾個月時間去幫你處理,費時失事。


唔少銀行去年開始亦轉陣專攻政府擔保貸款,因為輸極都有政府資源包底。至於物業抵押貸款反而變咗配菜,更唔好講要做工商鋪按揭,估值如果跌得多,風險比政府擔保計劃更高。


當然呢種做法只適用於中小企業,對於較大規模嘅企業嚟講,政府擔保千零萬真係唔夠用,所以佢哋依然要靠值錢嘅物業先可以大量融資。


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註:

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